Bất động sản Quản lý, sử dụng nhà chung cư: Nhiều Ban quản trị thiếu hiểu biết hay coi thường luật pháp?

Mục lục

(CLO) Chỉ trong chưa đầy 2 tháng đầu tiên của năm 2023 đã có 2 trường hợp cư dân xuống đường phản đối cách làm việc thiếu minh bạch của Ban quản trị chung cư. Ngay cả những tòa chung cư cao cấp, được đánh giá 5 sao cũng xuất hiện tình trạng Ban quản trị tự coi pháp luật bằng vung.

Khi ban quản trị coi pháp luật bằng vung

Mặc dù được bầu là nhóm người đại diện cho hàng trăm cư dân, thế nhưng, một số ban quản trị nhà chung cư đã không làm tròn trách nhiệm, làm việc thiếu năng lực, thiếu minh bạch để tư lợi cho bản thân.

Quá quắt hơn cả, nhiều ban quản trị còn lộng quyền, bắt nạt cư dân, buộc nhiều người phải treo băng rôn phản đối hoặc xuống đường biểu tình, yêu cầu phải bầu lại Ban quản trị mới.

Tìm kiếm trong truy vấn ở thanh bên
Rất nhiều trường hợp cư dân phải xuống đường căng băng rôn phản đối người đại diện do chính họ tin tưởng bầu ra. (Ảnh: TN)

Cách đây 2 năm, sự việc một phụ nữ hơn 76 tuổi dù có 3 cuốn “sổ hồng” ở một tòa chung cư tại huyện Nhà Bè, TP.HCM nhưng 4 năm không vào được nhà vì Ban quản trị gây khó dễ đã tạo ra làn sóng phẫn nộ trong dư luận xã hội.

Theo lời “tố” của người phụ nữ này, mặc dù cơ quan chức năng đã khẳng định 3 căn hộ của bà là hợp pháp, song Ban quản trị tòa nhà cho rằng thực chất 3 căn hộ này là nhà văn hóa cộng đồng, thuộc sở hữu chung của cư dân sống tại chung cư.

Do đó, Ban quản trị tòa chung cư đã đổ keo vào ổ khóa nhà, khóa luôn hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, lột bỏ luôn nút ấn thang máy lên tầng khiến bà không có đường về.

Câu chuyện này không phải là cá biệt trong bối cảnh hiện nay. Bởi, chỉ trong chưa đầy 2 tháng đầu tiên của năm 2023 đã có 2 trường hợp tương tự. Ngay cả những tòa chung cư cao cấp, được đánh giá 5 sao cũng xuất hiện tình trạng Ban quản trị tự coi pháp luật bằng vung.

Mới đây, rất nhiều cư dân ở một khu chung cư cao cấp tại quận Bình Thạnh đã phải làm đơn kêu cứu gửi các cơ quan chức năng về tình trạng Ban quản trị lộng quyền.

Trong đơn thư cầu cứu, cư dân khu chung cư này cho biết, Ban quản trị  giữ phí vận hành mà không giao cho đơn vị quản lý, khiến đơn vị quản lý đang vận hành sau đành phải ra đi.

Sau khi đơn vị vận hành ra đi, lập tức Ban quản trị đã tự ý lựa chọn đơn vị quản lý mới mà không thông báo, tổ chức lấy ý kiến cư dân hay phát tờ khảo sát lựa chọn đến từng căn.

Tốt hơn thì không thấy, nhưng nhiều cư dân phản ánh dịch vụ và tiện ích ngày càng xuống cấp. Có người không tin tưởng vào đơn vị quản lý mới liệu có tốt hơn đơn vị quản lý cũ, hay có thể nảy sinh việc Ban quản trị “đi đêm”, “tư lợi” khi mà một hợp đồng chỉ “vỏn vẹn” 3-4 trang giấy được ký nhanh chóng ngay sau khi hợp đồng với đơn vị quản lý cũ hết hạn.

Tương tự, vào đầu tháng 2/2023, một khu chung cư cao cấp khác tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng cư dân xuống đường căng băng rôn phản đối việc ban quản trị không minh bạch trong việc chọn đơn vị bảo trì thang máy, ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng sống.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, chị L.H, một cư dân tại tòa nhà này cho biết: Theo quy chế, việc lựa chọn đơn vị bảo trì thang máy cần lấy ý kiến của cư dân. Thế nhưng, trước Tết Nguyên đán, một số hộ dân đã phát hiện Ban quản trị tòa nhà đang cho đấu thầu cụm thang máy, nhưng không hề lấy ý kiến cư dân cũng như có nghị quyết, quyết định của Ban quản trị.

“Khi chúng tôi phát hiện ra đã lập tức có thông báo tới Ban quản trị, nhưng họ cố tình không hiểu và không nhận ra sai sót. Ban quản trị cố tình mở thầu để mời gọi đơn vị quản lý mới, bất chấp ý kiến của nhiều cư dân đưa ra”, chị L.H nói.

Trước đó, vào năm 2021, cư dân của một khu chung cư cao cấp tại Hà Nội đã làm đơn tố giác Ban quản trị về một số dấu hiệu sai phạm trong công tác đấu thầu, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.

Trong đơn, một số cư dân cho biết cách thỏa thuận các điều kiện hợp đồng và triển khai của nhà thầu quản lý vận hành mới không công khai và minh bạch, Ban quản trị tư túi cá nhân, mời thầu, từ hồ sơ mời, phạm vi đấu thầu, hợp đồng, thư bảo lãnh khác biệt và sai sót quá nhiều gây bất lợi và rủi ro lớn cho cư dân,…

Việc lựa chọn đơn vị vận hành có nhiều điểm nghi vấn đã dẫn đến việc khu chung cư đã từng giữ danh hiệu sang chảnh bậc nhất Hà Nội xuống cấp thảm hại với chỉ 3 từ bẩn, thối và lôm côm. Điều này dẫn đến việc, giá căn hộ của dự án từng có giá 70 triệu – 80 triệu đồng/m2, nay giảm còn trên dưới 50 triệu đồng/m2.

Đây chỉ là một số vụ việc tiêu biểu trong rất nhiều vụ Ban quản trị gây ra ám ảnh hoang mang cho cư dân nhưng đủ để cho thấy kể cả những khu chung cư sang chảnh, đắt tiền, cho tới khu chung cư bình dân, giá rẻ cũng có thể xảy ra tình trạng này.

Chế tài đã có, nhưng phải chờ pháp luật nghiêm minh

Liên quan tới quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư đã được quy định rất rõ trong Luật Nhà ở 2014, một số Nghị định của Chính phủ và  Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, tại Điều 103, Luật Nhà ở 2014, đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị sẽ là nhóm người được đại đa số cư dân bầu ra, họ có nhiệm giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư

Ảnh minh họa.

Ban quản trị cũng là đơn vị giữ quỹ bảo trì 2% với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng, thậm chí với những khu chung cư cao cấp, quỹ bảo trì có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Quỹ bảo trì 2% được dùng trong việc tu dưỡng và sửa chữa các phần sở hữu chung của chung cư khi có vấn đề phát sinh theo thời gian, do khí hậu mà cơ sở vật chất của chung cư bị xuống cấp, bị hư hỏng.

Do đây là khoản tiền chung của tất cả cư dân, nên việc thu – chi đều phải báo cáo với cư dân tại hội nghị nhà chung cư, hoặc một số trường hợp sẽ phải khảo sát, lấy ý kiến của đông đảo cư dân.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, Luật sư Nghiêm Quang Vinh, Giám đốc Công ty Luật Nghiêm Quang, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết: Tại khoản k, Điều 104, Luật Nhà ở 2014 quy định: Ban quản trị sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này.

Theo Luật sư Vinh, tại khoản 2, Điều 69 Nghị định 16 về việc xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, Chính phủ cũng đã quy định phạt tiền 100 triệu – 120 triệu đồng đối với hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu không đúng quy định.

Trên thực tế, ông Vinh cho hay, ngoài Ban quản trị, bất kể tòa chung cư nào cũng sẽ có Ban kiểm soát hoạt động, giám sát, thanh kiểm tra việc thu – chi quỹ của Ban quản trị. Hai đơn vị này có tính chất ràng buộc lẫn nhau. Trong trường hợp có nghi vấn Ban quản trị làm việc không minh bạch, cư dân có thể đề xuất Ban kiểm soát rà soát, kiểm tra lại.

Nhưng nếu đặt ra giả thuyết, Ban kiểm soát “đi đêm” với Ban quản trị để lấp liếm đi sai phạm, cư dân hoàn toàn đưa vụ việc cho công an điều tra, thậm chí là khởi kiện ra tòa.

“Chế tài xử lý đã có. Trong trường hợp Ban quản trị làm việc thiếu minh bạch, thu – chi không rõ ràng, đây là dấu hiệu của tội biển thủ công quỹ. Đối với hành vi này, người có trách nhiệm có thể bị phạt đến 20 năm tù”, Luật sư Vinh nhấn mạnh.

Theo Định Trần

Link: https://www.congluan.vn/quan-ly-su-dung-nha-chung-cu-nhieu-ban-quan-tri-thieu-hieu-biet-hay-coi-thuong-luat-phap-post235002.html

Hãy chia sẻ bài viết nếu thấy hay nhé!!

Tìm kiếm

Liên hệ với chúng tôi

Mục lục

Quản lý vận hành tòa nhà là quá trình duy trì các hoạt động hàng ngày của một tòa nhà, nhằm đảm bảo hoạt động trơn tru, an toàn, hiệu quả của các hệ thống cơ sở hạ tầng và các tiện ích đi kèm. Công việc quản lý vận hành tòa nhà bao gồm nhiều khía cạnh, từ quản lý hệ thống điện, nước, đến việc bảo dưỡng thang máy, hệ thống thông gió, hệ thống an ninh và các dịch vụ hỗ trợ cho cư dân.

1. Quản lý tòa nhà là gì?

Quản lý tòa nhà là quá trình quản lý, điều hành và chăm sóc các hoạt động hàng ngày của một tòa nhà văn phòng hoặc chung cư bao gồm việc duy trì, bảo trì, quản lý ngân sách, giám sát an ninh, quản lý nhân viên, xử lý các vấn đề kỹ thuật và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho cư dân và các đơn vị sử dụng trong tòa nhà.

2. Mục đích, tầm quan trọng của vận hành tòa nhà

a. Đảm bảo an toà

Quản lý tòa nhà cần đảm bảo an ninh và an toàn cho cư dân, nhân viên và tài sản trong tòa nhà thông qua việc triển khai các biện pháp an ninh, hệ thống an toàn, kiểm soát truy cập và các quy định liên quan.

b. Phòng tránh được rủi ro

Hệ thống kỹ thuật của tòa nhà bao gồm rất nhiều máy móc, thiết bị khác nhau. Trong quá trình hoạt động có thể có nguy cơ gặp phải sự cố, ảnh hưởng đến quá trình vận hành của cả tòa nhà. Lúc này đội ngũ quản lý vận hành tòa nhà sẽ xử lý, khắc phục sự cố nhanh nhất có thể để tránh nguy cơ xảy ra những điều không mong muốn.
Đội ngũ nhân sự vận hành tòa nhà văn phòng, chung cư cũng cần có kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng các máy móc thiết bị trong tòa nhà định kỳ nhằm tăng tuổi thọ sử dụng và tiết kiệm được chi phí sửa chữa khi có vấn đề phát sinh.
Luôn kiểm tra thường xuyên khu vực máy móc vận hành để có thể phát hiện sớm và ngăn chặn kịp thời những rủi ro có thể xảy ra nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối về con người và tài sản.

c. Nâng cao giá trị tòa nhà

Quản lý vận hành tòa nhà không chỉ giúp hệ thống máy móc được vận hành trơn tru và an ninh được đảm bảo mà còn tạo ra môi trường cảnh quan chuyên nghiệp.
Việc quản lý vận hành tốt, chuyên nghiệp giúp tăng tính thẩm mỹ, vị thế cho tòa nhà. Thông qua đó sẽ nâng cao uy tín của chủ đầu tư trong mắt khách hàng và đối tác.

3. Công việc quản lý tòa nhà do ai chịu trách nhiệm

Trong ban quản lý tòa nhà sẽ có từng nhóm bộ phận phụ trách các công việc riêng của mình. Mỗi bộ phận sẽ có quản lý chịu trách nhiệm cho bộ phận mà mình phụ trách. Người chịu trách nhiệm lớn nhất cho các hoạt động vận hành là giám đốc ban quản lý tòa nhà.

Các bộ phận sẽ phải phối hợp với nhau nhịp nhàng để công tác vận hành được hoạt động trơn tru, không xảy ra sai sót:
– Giám sát an ninh khuôn viên tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các hệ thống an toàn khác.
– Lập kế hoạch bảo trì thiết bị máy móc tòa nhà thường xuyên.
– Giám sát ngân sách bảo trì, bảo dưỡng vận hành tòa nhà.
– Giám sát nhà thầu và kiểm tra chất lượng công việc hoàn thành.
– Linh động thuê nhân viên kỹ thuật hoặc nhà thầu khi cần thiết để bảo trì, sửa chữa tòa nhà.
– Đánh giá hiệu suất công việc của nhân viên và đưa ra các phương án điều chỉnh.
– Đào tạo đội ngũ nhân viên để đảm bảo hoạt động của tòa nhà.
– Cung cấp các tiện ích phù hợp cho khách thuê
– Giải quyết các vấn đề phát sinh từ người thuê.
– Lưu trữ hồ sơ thông tin của khách thuê.
– Kiểm tra tòa nhà thường xuyên để kịp thời phát hiện dấu hiệu hư hỏng hoặc hao mòn để xử lý.

Công tác quản lý, vận hành tòa nhà đòi hỏi sự thận trọng, chính xác từ các bộ phận. Do đó, yêu cầu về kỹ năng, kinh nghiệm từ người quản lý, nhân viên kỹ thuật , … cần được đảm bảo các yếu tố sau:
– Kiến thức: Để giải quyết được các vấn đề trong công tác vận hành đòi hỏi người quản lý cần có kiến thức và được đào tạo đầy đủ về các vấn đề như vệ sinh, hành chính, quản lý tài chính, thông tin liên lạc, an ninh,… Từ đó, có thể đưa ra các phương án giải quyết chính xác, hiệu quả và tối ưu chi phí.
– Năng lực, phẩm chất: Năng lực quản lý là bắt buộc vì có rất nhiều đầu việc cần xử lý. Dó đó, cần có kế hoạch khoa học để quản lý được hiệu quả nhất. Bên cạnh đó, người quản lý cần phải có phẩm chất tốt để việc chỉ đạo công việc được công khai, minh bạch trung thực và rõ ràng.

4. Quản lý vận hành tòa nhà bao gồm những hạng mục nào?

– Dịch vụ quản lý vận hành bảo trì kỹ thuật:
Hệ thống điện nhẹ (camera, CCTV, âm thanh P/A, mạng LAN, điện thoại, báo cháy…)
Hệ thống điện nặng (tủ điện, ổ cắm, chiếu sáng…)
Hệ thống phòng cháy chữa cháy
Hệ thống bơm
Hệ thống đường ống
Hệ thống xử lý, cấp thoát nước sinh hoạt
Hệ thống điều hòa không khí và thông gió, thang máy, máy phát điện
Hệ thống thiết bị vệ sinh

– Quản lý hành chính nhân sự
Để vận hành tòa nhà cần nhân sự ở các vị trí khác nhau. Bann quản lý có trách nhiệm tuyển dụng và ban hành các chế độ hợp lý cho nhân viên. Bên cạnh đó, giám sát các công việc, hoạt động của nhân sự để đảm bảo thực hiện đúng các yêu cầu về công việc chuyên môn của họ.

– Quản lý tài chính
Phí quản lý được khách hàng, cư dân đóng hàng tháng sẽ được giao cho ban quản lý nhằm chi trả các khoản: Tiền nước, điện chung, chi phí vệ sinh, chi phí sửa chữa, , lương nhân viên, … Việc quản lý tài chính cần minh bạch, rõ ràng, hợp lý để đảm bảo chất lượng vận hành tòa nhà.

– Quản lý khách hàng
Quản lý khách hàng là quá trình chăm sóc khách hàng, giải quyết các yêu cầu, thắc mắc của khách hàng, đây là một trong những công việc quan trọng mà ban quản lý đảm nhiệm. Việc quản lý tốt sẽ giúp tăng mức độ hài lòng nhằm giữ chân khách hàng, tăng uy tín của ban quản lý trong mắt chủ đầu tư và cư dân tòa nhà.

– Dịch vụ vệ sinh
Vệ sinh tòa nhà giúp giữ cho không gian sống sạch sẽ, tăng hiệu suất làm việc cho khách hàng, hình ảnh tòa nhà trông chuyên nghiệp hơn. Đây là công việc ban quản lý phải thực hiện hàng ngày nhằm mang lại sự thoải mái cho cư dân và khách hàng trong tòa nhà.

– Dịch vụ an ninh
An ninh là vấn đề quan trọng trong tòa nhà, việc đảm bảo an ninh sẽ giúp khách hàng và cư dân an tâm, tránh thất thoát tài sản. Ngoài ra, tạo môi trường sống và làm việc chuyên nghiệp, chất lượng cao.

5. Quy trình quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả

– Quản lý hợp đồng
– Quy trình công tác vệ sinh trong tòa nhà
– Triển khai công tác an ninh tòa nhà
– Quy trình quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật
– Thực hiện công tác quản lý tài chính
– Quy trình quản lý khách hàng

6. Những lưu ý khi tư vấn quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả

Việc quản lý vận hành tòa nhà rất phức tạp, do đó cần đơn vị có đủ chuyên môn, năng lực cao đảm nhiệm. Để vận hành hiệu quả cần lưu ý các vấn đề sau:
– Xây dựng kế hoạch và phương thức hoạt động một cách khoa học và tối ưu cho từng bộ phận đảm nhiệm
– Xây dựng giải pháp thực hiện công việc hiệu quả, chuyên nghiệp nhằm đảm bảo sự hài lòng cho khách hàng và cả chủ đầu tư trong quá trình vận hành
– Xây dựng quy trình công việc hài hòa đảm bảo sự phối hợp đồng bộ giữa cấp trên và cấp dưới, giữa các phòng ban liên quan, điều này sẽ giúp vận hành trơn tru giúp tiết kiệm thời gian, công sức và hạn chế được tối đa những vấn đề phát sinh.
– Ứng dụng công nghệ, phần mềm hiện đại vào vận hành tòa nhà. Việc áp dụng công nghệ sẽ giúp công tác quản lý vận hành diễn ra nhanh hơn, giảm sức người, tiết kiệm thời gian, chi phí quản lý và tăng hiệu quả công việc cao hơn.
– Thực hiện vận hành tòa nhà theo đúng quy định của pháp luật

7. Phát Hưng Thịnh – Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà cao cấp, chuyên nghiệp

Phát Hưng Thịnh là công ty quản lý vận hành tòa nhà chung cư có uy tín và chuyên nghiệp tại HCM. Với hơn 15 năm hình thành và phát triển, hiện nay Phát Hưng Thịnh đang cung cấp các dịch vụ quản lý tại nhiều tòa nhà chung cư có quy mô khác nhau ở HCM.
Đội ngũ nhân sự tại Phát Hưng Thịnh được đào tạo chuyên môn nghiệp vụ bài bản, chuyên nghiệp, thái độ tận tâm, nhiệt tình với công việc sẽ làm hài lòng tất cả các khách hàng khó tính nhất.
Phát Hưng Thịnh minh bạch về chi phí và xử các vấn đề liên quan một cách chuyên nghiệp nhất. Công ty luôn đưa ra mức giá cạnh tranh nhất trên thị trường nhưng vẫn giữ được chất lượng dịch vụ cao và hợp lí.
Công tác quản lý vận hành tòa nhà cực kỳ quan trọng. Do đó, bạn nên tìm đơn vị cung cấp dịch vụ càng uy tín, chất lượng như Phát Hưng Thịnh thì công tác quản lý vận hành tòa nhà sẽ diễn ra càng hiệu quả và nhanh chóng.
Tại Phát Hưng Thịnh, chúng tôi luôn hướng đến sự hài lòng của khách hàng.

Liên hệ ngay nhé!